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Délais de rétractation modifiés dans les achats ou les ventes des appartements et des maisons par cette urgence sanitaire CQFD pas insurmontable CE QU’IL FAUT SAVOIR


Publié le 10 avril 2020

ATTENTION: On peut imaginer d'éventuels enrichissements de ces dispositions dans les jours à venir.

Délais de rétractation modifiés dans les achats ou les ventes des appartements et des maisons par cette urgence sanitaire CQFD pas insurmontable CE QU’IL FAUT SAVOIR

Face à la crise sanitaire et aux difficultés du au confinement, le Gouvernement a  pris 25 ordonnances (parution du Journal Officiel du 26 mars 2020) en application  la loi d'urgence n°2020-290 du 23 mars 2020.

Des ordonnances ont pour objectif  d’aménager voir suspendre des délais pour les adapter aux contraintes du confinement pour maintenir une activité économique. On peut citer, l'Ordonnance n°2020-306  regardant la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures.

Appartements et maisons de Mulhouse, du Rebberg et d’Alsace sont concernés

Selon l'article 2 de cette ordonnance n°2020-306, sont concernés « tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er ».

Même si ces dispositions sont louables, cet article impactera par son caractère général les promesses ou compromis de vente dans le cadre des délais qui y sont imposés.

Qu’en est-il des délais, transaction et préemption des mairies ?

Pour les délais, l’article 1er de l’ordonnance précise « aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire ».

Ce gel des délais  ne pourrait concerner  que les formalités ou notifications prescrites par la loi ou le règlement au sens de l'article 2 susvisé.
Les aménagements entre les parties, à l’exemple d’avenant de prorogation, ne devrait donc pas être concerné par ces délais.

Dans le cas des compromis ou promesse de vente on retrouvera donc un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours prévu par l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Ce délai de rétractation est appelé « SRU » par les acteurs de l’immobilier.
Le délai de réponse des communes en cas de préemption du bien ainsi que le délai d’1 mois (article L.313-41) pour la condition suspensive de l'obtention du prêt.

 

Concernant le délai de rétractation de l’acheteur (SRU) de 10 jours, si celui-ci devait expirer durant la période « de gel » cité à l'article 1er,  à savoir : entre le 12 mars 2020 et la date de la fin d’Etat d’urgence Sanitaire + 1 mois.

Pour une maison ou un appartement le particulier acquéreur disposera  donc d'un nouveau délai de 10 jours pour se rétracter à compter de la fin de ladite période à laquelle est ajouté un délai d'un mois, ceci concernant  toutes les notifications qui ont été faites à partir du 3 mars 2020.

Ainsi, à titre d'exemple pour le droit de rétractation qui aurait dû expirer le 13 mars 2020, l'acquéreur pourra se rétracter à l'expiration d'un nouveau délai de dix jours suivant la fin de la période dite d'urgence sanitaire à laquelle s'ajoute un mois supplémentaire.

Si l’état d’urgence s’arrêtait le 23 mai 2020 ; dans ce cas l'acquéreur pourrait se rétracter jusqu'au 2 juillet 2020 minuit (23 mai + un mois + 10 jours).

Peut-on passer outre cette disposition ?


Le texte a vocation à protéger les parties pour permettre d’exercer leurs droits dans ce contexte de confinement mais cette disposition n’a pas vocation de paralyser une vente,  de repousser l’achat immobilier.
En effet, le dossier de presse de présentation de ces 25 ordonnances indique notamment « les démarches, quelle que soit leur forme (acte, formalité, inscription ) dont l'absence d'accomplissement peut produire des effets juridiques tels qu'une sanction ( ) elles pourront l'être à l'issue de cette période dans le délai normalement prévu, et au plus tard dans un délai de deux mois suivant la fin de cette période. »


POSSIBILITE DE RENONCER AU REPORT DU DELAI SRU ? OUI MAIS

Sur le moment, les professionnels de la transaction se sont inquiétés des effets de l'Ordonnance n°2020-306 relative à la prorogation des délais et à l’adaptation des procédures  pendant cette période.

Le 31 mars le Ministre  Julien DENORMANDIE, a reconnu que les ordonnances publiées pouvaient impliquer certaines difficultés pour le secteur du Logement, il y a donc des ajustements à paraitre. En effet, dans le rapport remis au Président de la République, il est expressément précisé que « l'ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité ( ) elle permet simplement de considérer comme n'étant pas tardif l'acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti. »
La Circulaire de présentation signée du Directeur des affaires civiles et du sceau (n° CIV/01/20 - références C2/DP/202030000318/CB) va dans ce sens.

L’institution au service des notaires : Le CRIDON du Nord-Est a également pris position « dès lors que l'acquéreur a bénéficié d'un délai de dix jours selon l'application ordinaire de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, nous estimons qu'il pourrait renoncer à la suspension du délai issu de l'ordonnance n° 2020-306 ».

Il y a déjà des actes qui proposent de renoncer aux bénéfices de l'ordonnance n°2020-306 pour les acquéreurs qui le souhaiteraient.

Lorsqu’il s’agit d’une protection, le bénéficiaire peut renoncer à celui-ci avec 3 conditions.
- Elle doit être certaine et non équivoque.
- Elle doit être réalisée en toute connaissance de cause sur sa portée (renonciation à la prorogation du délai de rétractation).
- Enfin, la renonciation doit intervenir postérieurement à la naissance du droit institué, on parle en pratique de renonciation à un droit acquis.

Un formulaire qui remplirait l'ensemble de ces conditions pourrait permettre à l'acquéreur de finaliser son acquisition au plus vite en renoncer aux effets protecteurs de l'ordonnance et ainsi de purger efficacement son droit de rétractation.

La chambre des notaires s’exprimera peut-être sur le sujet, on peut l’espérer car en pratique, on observe souvent une interprétation différente selon les notaires.

Il conviendra de poser la question aux notaires intervenant sur l’acte. Avoir un seul notaire est souvent une question qu’il faut se poser.

A noter que les notaires ont la possibilité de faire des actes à distance pendant la période d’urgence sanitaire  décret du 3 avril 2020 .

Voir notamment Cass.3ème civ. 20 janvier 2015 n°13-12127

Nous restons en contact, à votre disposition pendant le confinement et cette urgence sanitaire.

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